คอนโดเงินเหลือ

คอนโดเงินเหลือ เป็นคำที่แพร่หลายในวงการอสังหาริมทรัพย์โดยมีแนวคอนเซปท์คือ ลูกค้าต้องการจะกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโด แล้วธนาคารอนุมัติวงเงินกู้ให้สูงกว่าราคาที่โครงการตกลงซื้อขายจริงกับลูกค้า ทำให้มีวงเงินเหลือเกินจากราคาที่ตกลงซื้อขายกันจริงนั่นเอง และส่วนมากจะใช้คอนเซปท์นี้กันแพร่หลายในการซื้อขายคอนโดเนื่องจากมีราคาต่อยูนิตที่ไม่แพงเกินไปและมีปริมาณที่สร้างแล้วรอการขายอยู่มากกว่าบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ จึงเป็นที่มาของคำว่า “คอนโดเงินเหลือ”

อาจกล่าวได้ว่าแนวความคิดเรื่องคอนโดเงินเหลือนี้มีจุดกำเนิดมานานหลายสิบปี ในสมัยที่โครงการคอนโดต่างๆยังไม่เป็นที่นิยมเท่าปัจจุบัน เริ่มต้นจากโครงการหมู่บ้านต่างๆที่สร้างทั้งทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวขายและต้องการจะขายปิดโครงการ แต่ก็ติดขัดเนื่องจากว่าบางทำเลขายไม่ออกจริงๆ หรือลูกค้ามาจองไว้แล้วทิ้งเงินจองบ้าง กู้ธนาคารไม่ผ่านบ้าง ทางโครงการต่างๆจึงได้นำแนวคิดลดราคาขายต่ำกว่าราคาจริง 20-30% ให้กับลูกค้า โดยตกลงกับลูกค้าทำสัญญาในราคาขายจริง 100% และทำเรื่องยื่นกู้กับธนาคาร เมื่อธนาคารอนุมัติเงินให้กับโครงการแล้ว ทางโครงการก็จะจ่ายเงินคืนให้กับลูกค้า 20-30% ตามที่ได้ตกลงกันไว้ ซึ่งเมื่อมองในมุมของลูกค้าแล้วก็จะได้รับประโยชน์มากกว่าในแง่ของเรื่องดอกเบี้ยธนาคาร เพราะดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านนั้นมีเปอร์เซนต์ที่ต่ำอยู่ที่ 3-5% ในช่วงสองสามปีแรกและยังผ่อนได้ยาวนาน 20-30 ปี ถ้าเทียบกับเงินกู้บุคคลธรรมดาในรูปแบบต่างๆ เช่นสินเชื่อบุคคลธรรมดา บัตรกดเงินสด บัตรเครดิต จะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงประมาณ 17-22% และการผ่อนสินเชื่อบุคคลประเภทนี้จะมีระยะเวลาสั้น 3-5 ปีเท่านั้น จำนวนเงินที่ลูกค้าได้รับคืนจากโครงการก็จะนำไปใช้จ่ายได้ตามประสงค์ของลูกค้า เช่น ตกแต่งบ้าน ซื้อเครื่องใช้ อุปกรณ์ไฟฟ้า ต่างๆเข้าบ้าน นำไปชำระหนี้บัตรเครดิตเพื่อปิดยอด ฯลฯ สำหรับโครงการเองก็สามารถขายบ้านปิดโครงการได้ตามความประสงค์นั่นเอง

ปัจจุบันแนวความคิดคอนโดเงินเหลือนี้ก็ยังถูกนำมาใช้กันแพร่หลายโดยเฉพาะในกลุ่มของคอนโดมิเนียมเนื่องจากในปัจจุบันมีโครงการคอนโดเกิดขึ้นมากมาย หลากหลายทำเล ทำให้เจ้าของโครงการจำเป็นจะต้องงัดทุกกลยุทธ์มาใช้เพื่อขายคอนโดในโครงการให้หมดโดยเร็ว นอกจากนี้กระแสการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มนักลงทุนรายย่อยก็ยังมาแรงเป็นลำดับต้นๆ เช่น การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า หรือเก็บไว้เก็งกำไรเพื่อขายในอนาคต ดังนั้นเมื่อความต้องการของตลาดทั้งผู้ซื้อและผู้ขายยังมีจุดที่ได้รับผลประโยชน์ร่วมกับอยู่จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่แนวความคิดเรื่องคอนโดเงินเหลือจะเป็นที่นิยมกันในวงกว้าง

เมื่อเราหาคอนโดหรือโครงการที่ถูกใจได้แล้วพร้อมกับคุยแนวคิดเรื่องคอนโดเงินเหลือกับโครงการผ่านแล้ว ก็หมายความว่าทางโครงการพร้อมที่จะสนับสนุนและจ่ายเงินคืนให้เราเมื่อธนาคารอนุมัติเงินกู้มาให้ สิ่งที่จะต้องทราบกระบวนการของธนาคารคือ ธนาคารจะทำเช็คในราคาที่เราขอยื่นกู้เงินนั้นเต็มจำนวนให้กับทางโครงการเท่านั้น ดังนั้นทางโครงการจึงจะต้องเป็นผู้จ่ายส่วนต่างจากเงินกู้ธนาคารและราคาซื้อขายจริงมาให้เรา ดังนั้นจึงเป็นข้อที่จะต้องระวังเนื่องจากหากโครงการตกลงจะจ่ายเงินส่วนต่างคืนให้แล้วพอถึงเวลากลับทำเฉย จะก่อให้เกิดปัญหากับเราได้

ธนาคารมีเกณฑ์โดยทั่วไปว่า หากราคาไหนต่ำกว่าธนาคารจะปล่อยเงินกู้ในราคานั้น ดังนั้นตัวอย่างในกรณีนี้จะเป็นดังนี้

เราตกลงซื้อขายคอนโดกับโครงการในราคา 1.5 ล้านบาท ทางโครงการทำเอกสารซื้อขายกับเราเพื่อยื่นกู้ธนาคารไป 2 ล้านบาท ธนาคารก็จะส่งเจ้าหน้าที่ประเมินมาประเมินราคาเห็นว่าโครงการนี้ราคาประเมินอยู่ที่ 1.8 ล้านบาท ธนาคารก็จะใช้เกณฑ์ราคาประเมิน 1.8 ล้านบาทปล่อยกู้ให้เรา โดยทำเป็นเช็คธนาคารในชื่อของโครงการ เมื่อโครงการรับเช็คนำไปขึ้นเงินแล้วก็จะจ่ายคืนให้กับเรา 300,000 บาท

ในการอนุมัติเงินกู้และเกณฑ์การใช้ราคาปล่อยกู้ของธนาคารอาจจะมีข้อแตกต่างกันไปในปัจจัยอื่นๆบ้างเช่น หากเป็นคอนโดใหม่มือแรก ที่สร้างโดยบริษัทใหญ่มีชื่อเสียง ธนาคารทั่วไปจะปล่อยกู้ในราคาซื้อขายจริงกันเลย เพราะมั่นใจในศักยภาพและทำเลของคอนโดนั้นๆ แต่ถ้าเป็นคอนโดมือสองส่วนใหญ่จะใช้เกณฑ์ด้านบนในการอนุมัติสินเชื่อ

1. ต้องระมัดระวังในการใช้คอนเซปท์คอนโดเงินเหลือกับธนาคาร เนื่องจากธนาคารอาจไม่อนุมัติวงเงินกู้ให้เราได้ตามที่เราต้องการ หากธนาคารทราบว่าเราจะซื้อคอนโดด้วยคอนเซปท์นี้ ดังนั้นการใช้แนวทางนี้ย่อมจะต้องรู้กันเพียงผู้ซื้อและผู้ขาย คือเรากับโครงการเท่านั้น

2. คัดเลือกโครงการผู้ขายให้ดี เนื่องจากการใช้แนวคอนเซปท์นี้ เราจะต้องใช้ความร่วมมือและข้อตกลงกันระหว่างเรากับโครงการ เมื่อธนาคารอนุมัติเงินกู้ให้แล้ว ทางโครงการรับเช็คไปแต่ไม่นำส่วนต่างมาจ่ายให้เรา ก็เท่ากับเราไม่ได้รับเงินส่วนต่างที่ตกลงกันและนอกจากนี้เรายังซื้อคอนโดในราคาที่สูงกว่าที่ตกลงกันไว้ในสัญญาอีกด้วย

3. เครดิตของผู้ซื้อ คือเครดิตของตัวเรานั่นเอง จะต้องพิจารณาและตรวจสอบให้ดีก่อนว่า ตัวเรานั้นมีรายรับต่อเดือนเท่าไหร่ มีภาระหนี้ต่อเดือนเท่าไหร่ เครดิตเสียมั้ย เครดิตเต็มวงรายรับแล้วหรือยัง ทั้งหมดนี้จะส่งผลให้กู้ผ่านหรือไม่ผ่านได้ ซึ่งก่อนที่จะกู้เงินและใช้คอนเซปท์คอนโดเงินเหลือนี้ เราจะต้องเสียเงินจองห้อง อาจจะต้องวางเงินดาวน์บางส่วนด้วย ดังนั้นหากสุดท้ายเรากู้ไม่ผ่านเนื่องจากเครดิตไม่พอหรือเครดิตเสีย ก็จะต้องเสียเงินจอง เงินดาวน์ ไปฟรีๆนั่นเอง

1.ห้องที่ราคาขายถูกกว่าปกติทั่วไปหรือห้องที่มีลูกค้าจองแล้วทิ้งเงินดาวน์

เราสามารถเลือกดูได้จากป้ายโฆษณาหน้าโครงการ ประเภท ขายปิดโครงการ 5 ห้องสุดท้าย ลดราคาพิเศษ หรือบางที่ก็จะปิดบอกราคาลดไว้เลยหน้าโครงการ ห้องที่มีลักษณะพิเศษขายยาก เช่น อยู่ชั้น 13 ติดลิฟท์ ติดช่องทิ้งขยะ หรือมีห้องที่ลูกค้าเข้าจองแล้ว ผ่อนดาวน์ครบแล้วแต่กู้ธนาคารไม่ผ่าน ประเภทนี้ส่วนมากจะทิ้งเงินดาวน์ไปเลย ซึ่งทางโครงการส่วนมากก็จะนำเงินดาวน์ที่ลูกค้าทิ้งแล้วนำมาเป็นส่วนลดให้กับเราได้

2.โครงการคอนโดที่มีขนาดใหญ่ หรือสร้างมานานหลายปีแล้วยังขายไม่หมด

เนื่องจากปริมาณของห้องทีมีมาก ทำเล หรือสภาพการตลาดปัจจัยอื่นๆ ทำให้โครงการนั้นๆประสบปัญหาขายไม่หมด ลักษณะแบบนี้อาจใช้คอนเซปท์คอนโดเงินเหลือคุยกับโครงการให้ร่วมมือกับเราได้เนื่องจากทางโครงการก็อยากปล่อยห้องให้ไวเพราะขายช้าทำให้เงินจมอยุ่นานเป็นภาระกับโครงการระยะยาว

3.ช่องทางนักลงทุน

ช่องทางนี้เหมาะสำหรับผู้ที่สนใจจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีศักยภาพทางด้านการเงินสูง ไม่ว่าจะลงทุนคนเดียวหรือรวมกลุ่มญาติพี่น้อง เพื่อนฝูง มาร่วมกันลงทุน เพื่อต่อรองซื้อคอนโดในราคาที่ลดราคาสุดๆที่ละเป็นสิบห้อง ลักษณะนี้ก็จะมีอำนาจในการต่อรองกับโครงการเพื่อลดราคาได้มากและใช้คอนเซปท์คอนโดเงินเหลือในการยื่นกู้เงินจากธนาคารโดยได้รับความร่วมมือจากโครงการไม่ยาก

4.หาผ่าน เวปไซต์ นายหน้า ตัวแทน เอเจนซี่ คอนโดเงินเหลือ

ใช้ช่องทางนี้ก็สะดวกเนื่องจาก นายหน้า ตัวแทน หรือเอเจนซี่ พวกนี้จะรับดีลตรงมาจากโครงการต่างๆที่ต้องการปิดโครงการ ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮมส์ คอนโด หลายหลายทำเลให้เลือกและที่สำคัญช่วยให้เราประหยัดเวลาในการตระเวนดูในโครงการต่างๆไปได้มากทีเดียว